В 2020 г. компания столкнулась с новым вызовом: повсеместный переход на удаленную работу снизил заполняемость коворкингов компании с 72% до 47%. Тем не менее, в разгар пандемии WeWork провела глубокую реорганизацию и теперь все же вышла на биржу. В рамках сделки сеть коворкингов привлекла $483 млн от SPAC-компании BowX Acquisition, а также $800 млн через private placement от таких фондов, как BlackRock, Fidelity и Insight Partners. Ниже разберемся, каким образом проблемная компания смогла убедить инвесторов, что обладает перспективами будущего роста

Краткая справка о WeWork

• Основанная в 2010 г. сеть коворкингов – гибких офисных пространств, где можно арендовать рабочее место на необходимый срок
• Начиная с 2017 г. японский конгломерат SoftBank вложил свыше $16,9 млрд в компанию и сегодня владеет 56% долей WeWork
• Сеть коворкингов насчитывает 850+ локаций в 150+ городах по всему миру
• Компания представлена в России: на данный момент доступны 4 пространства в Москве
• Ключевые конкуренты: IWG (основной), Impact Hub, Servcorp, Industrious
• Клиенты: Amazon, Microsoft, Netflix, Tesla, Goldman Sachs, J.P. Morgan и др.
• Выручка WeWork в 2020 г. превысила $3,2 млрд

Краткая справка о BowX Acquisition

• SPAC провел IPO в июле 2020 г. под тикером BOWXU
• В ходе размещения компания привлекла $420 млн
• BowX возглавляет Vivek Ranadive, владелец американской баскетбольной команды Sacramento Kings и основатель ряда компаний
• На момент размещения компания планировала найти таргет из сектора ТМТ с оценкой $1-3 млрд

Бизнес модель WeWork

• Основную часть доходов компании генерирует сегмент Core Leased (90% выручки)
• В рамках этого направления WeWork берет в долгосрочную аренду большие площади недвижимости, вкладывается в оформление помещений, дробит пространства, а затем сдает их в средне- и краткосрочную аренду по более высокой цене
• Компания позволяет клиентам оптимизировать расходы на недвижимость, а также предоставляет гибкость в управлении рабочим пространством
• WeWork поступательно увеличивает долю крупного бизнеса среди арендаторов: в 2015 г. их было всего 10%, а на конец 2020 г. доля возросла до 50%
• Вместе с крупным бизнесом возрастают сроки аренды: сегодня уже более 50% контрактов заключены на 12+ месяцев
• Это особенно важно в свете претензий инвесторов к бизнес-модели компании: расходы зафиксированы долгосрочными контрактами с владельцами недвижимости, а доходы исторически закреплялись всего на несколько месяцев
• Развивая тему повышения предсказуемости доходов, WeWork запустил подписку All Access, которая дает сотрудникам клиентов доступ к любой локации по всему миру – ожидается, что к 2024 г. на нее будет приходиться 7% выручки
• Подписка All Access послужит драйвером увеличения заполняемости помещений: по итогам 2021 г. WeWork планирует заполняемость на уровне 75%, из них 5% сгенерирует подписка
• Реорганизация бизнеса в 2020 г. позволила сэкономить свыше $1,1 млрд косвенных и $400 млн прямых затрат, компания также вышла из большинства непрофильных бизнесов
• За счет этого WeWork рассчитывает выйти на положительную EBITDA уже в 4 кв. 2021 г., а к 2024 г. достичь EBITDA маржи в 29%